Phần 3.11: Nhìn lại lá bài bất động sản

Số từ: 1496
Tác giả: Alan Phan
Thái Hà Books phát hành
NXB Văn Hóa Dân Tộc
Khi không chấp nhận để bong bóng bất động sản vỡ vào cuối năm 2012, Việt Nam đã mặc tình đẩy nền kinh tế tài chính vào một chu kỳ suy thoái sẽ kéo dài suốt thập niên còn lại.

Bất động sản qua lịch sử

Tất cả những tranh chấp trong 5 ngàn năm lịch sử đều liên quan đến đất đai. Các đế chế Trung Hoa, Ai Cập, Hy Lạp, La Mã, Tây Âu vào trước Thế Chiến thứ Hai đều dựa kế hoạch bành trướng trên căn bản chiếm đất...
Cho đến ngày hôm nay, tại những quốc gia kém phát triển, nền kinh tế còn thô sơ, tài sản của người dân vẫn phần lớn là bất động sản, ít nhất cũng là miếng đất để cắm dùi. Cho đến năm 1985, những tỷ phú giàu bằng bất động sản vẫn chiếm 18% tổng số 100 tỷ phú giàu nhất nước Mỹ. Hiện nay, gần như ít ai có thể kiếm tỷ đô la trong vài chục năm bằng bất động sản; trừ khi họ mua bán các sản phẩm phái sinh tài chính (derivatives) của bất động sản.
Bất động sản qua hai góc nhìn cá nhân

Trong cuộc đời kinh doanh của tôi, hai nhân vật ảnh hưởng đến những quyết định về đầu tư hay điều hành bất động sản (BĐS) là ông chủ cũ người Do Thái và bà mẹ nuôi người Pháp. Họ biểu hiện hai thái cực của hai góc nhìn, không những về BĐS mà còn về triết lý sống và việc cảm nhận hạnh phúc.
Ông chủ là một đại gia có khoàng 1,6 tỷ đô la vào thời cực thịnh. Mặc dù có một ngôi nhà sang trọng rộng hơn 1.000m2 ở Park Avenue, nơi mệnh danh là khu giàu có nhất New York với một bà vợ và một cô con gái, ông gần như ở cả ngày trên chiếc máy bay cá nhân - Gulfstream. Ông bay khắp thế giới và phòng ngủ của ông nằm tại hầu hết các khách sạn 5-6 sao trên khắp 5 lục địa. Lúc tôi còn làm việc cho ông, công ty ông đầu tư và kiểm soát 24 công ty con thuộc nhiều ngành nghề và tại nhiều quốc gia; nhưng không một công ty nào liên quan đến BĐS, trực tiếp hay gián tiếp.
Ông giải thích, BĐS là một đầu tư khó có thể kiểm soát vì chu kỳ lên xuống khó đoán; vì khi gặp khó khăn, ta không thể dời BĐS đến một thị trường khác (như các sản phẩm hay dịch vụ); và khi cho thuê, thì các vấn đề với người thuê là những rắc rối có thể vượt quá khía cạnh pháp lý (chẳng hạn như chính phủ có thể cấm tăng giá thuê để hốt phiếu người dân nghèo…). Thêm vào đó, khi thị trường xuống dốc, thì việc thoái vốn gần như bất khả thi dù chịu bán lỗ. Trên hết, chiến thuật đòn bẩy hay dùng trong kinh doanh BĐS có thể tạo lợi nhuận nhanh chóng, nhưng đây cũng là mồ chôn bao nhiêu tài sản cực nhanh.
Tôi thì nghĩ có lẽ trong tiềm thức một người Do Thái, hơn 5 ngàn năm làm dân du mục khắp mọi phương trời, chịu sự kỳ thị và ngược đãi của mọi sắc dân địa phương, ông boss của tôi không thấy an toàn ở một nơi nào để gọi đó là quê mình. Lá không có cội để rụng về?
Trong khi đó, bà mẹ nuôi của tôi là một giáo viên sau khi tốt nghiệp đại học đã theo đuổi nghề này đến khi về hưu. Chồng bà là kế toán viên làm công cho công ty điện lực suốt 27 năm sau hơn 20 năm làm công chức cho Bộ Nội vụ Pháp. Bà sinh ra trong một căn hộ nhỏ khu Montmartre năm 1916 và mất cũng tại căn hộ này vào năm 1998. Bà đã chứng kiến hai trận thế chiến, vài cuộc cách mạng và bao nhiêu biển dâu từ góc nhìn qua cửa sổ của căn nhà này.
Trong những năm làm việc, hai ông bà để dành và đầu tư tất cả vốn liếng vào BĐS. Khi bà chết, hai ông bà có 16 căn nhà quanh Paris; trị giá hơn 20 triệu Euro bấy giờ. Ông bà có nhiều BĐS lớn và đẹp hơn chỉ để cho thuê, chứ không hề dọn đến đó ở. Có lẽ khu vườn nhỏ ở công viên cạnh bên, những tiệm boulangerie, café, bistro, magasin(1)… là những dấu ấn của kỷ niệm và tình yêu nên ông bà không thể tìm đến ở nơi nào khác.
Khi qua Mỹ lần thứ hai vào năm 1975, tôi kiếm hơn 4 triệu đô la đầu tư bán thời gian vào BĐS trong khi đi làm. Sau đó, tôi mất hết tiền đã kiếm được khi đầu tư vào một dự án BĐS ở Arizona vào năm 1982. Căn biệt thự tôi mua ở Thượng Hải năm 1999 với 400.000 đô la đến nay giá trị đã tăng gần 2 triệu đô la. Một đầu tư khác với vài người bạn ở một khu thương mại gần Bắc Kinh giờ đem tặng cũng không ai lấy.
Bất động sản và nợ xấu ngân hàng

Khi bong bóng BĐS vỡ bên Mỹ vào 2008, tuần báo Economist có làm một phân giải về nguyên do. Chính yếu là các ngân hàng và định chế tài chính đã rất
lười
khi đổ tiền vào các khoản nợ BĐS. Trái với các tài sản tài chính khác, thị trường cho BĐS tương đối an toàn và bền vững. Dựa trên một định giá đã được
công thức hóa
khi tính tỷ lệ rủi ro, các ngân hàng lại đặt thêm niềm tin vào các công ty giám định rủi ro như Moody’s, Fitch… Do đó, họ đã vứt tiền thoải mái vào BĐS và các sản phẩm phái sinh. Khi bong bong nổ, họ là nạn nhân đầu tiên và sau cùng.
Các ngân hàng Việt Nam cũng hành xử tương tự. Ngoài các món nợ cho những doanh nghiệp nhà nước có chính phủ âm thầm bảo lãnh, phần lớn các món nợ đều phải có sổ đỏ, sổ hồng của BĐS cho tiện lợi mọi bề. Nền kinh tế thị trường to lớn của Mỹ có thể hấp thụ cơn bão do BĐS đem lại; nhưng chính phủ Mỹ cũng mất gần 2 ngàn tỷ đô la (khoảng 14% GDP) để cứu nguy (QE 1, QE 2 và Twist). Một vài chuyên gia ước tính là nền kinh tế Việt sẽ phải chi ra hơn 70 tỷ đô la (65% GDP) trong hai năm tới để có tác dụng tương tự. Cách duy nhất để kiếm số tiền này là huy động tiền nhàn rỗi trong dân, qua vàng và ngoại tệ, để không bị lạm phát phi mã.
Một bài toán khá khó khăn cho các nhà lãnh đạo kinh tế.
Mọi con đường đều dẫn đến La Mã

Nhưng dù khó khăn đến đâu, tôi vẫn tin rằng chính phủ và người dân sẽ phải trực diện vấn đề bong bóng BĐS hiện nay của nền kinh tế. Dường như có hai khuynh hướng để giải quyết: một là tìm cách kéo dài các trì trệ cho nó xì hơi từ từ; hai là bơm tiền vào cứu nó (và các thành phần lợi ích đang bao quanh). Giải pháp thứ ba của tôi là để thị trường nổ tung bong bóng, giúp người dân có cơ hội mua nhà rẻ và nhanh chóng cải tổ thể chế để tránh những lợi dụng của nhóm lợi ích trong tương lai. Cách đây vài tháng, tôi có tiên đoán là nếu chính phủ thay đổi hoàn toàn luật sở hữu nhà đất, thì một dòng tiền mới sẽ đổ vào thị trường BĐS với những hệ quả tích cực. Dĩ nhiên, giải pháp này đã bị bỏ qua, khi chính phủ khẳng định là
toàn dân vẫn sở hữu đất đai
hay nói một cách khác, mọi thứ sẽ không thay đổi.
Giá đất, và gián tiếp, giá BĐS cao ngất trời sẽ là rào cản căn bản của mọi cố gắng để tái cấu trúc. Từ giá thành của sản phẩm nội địa đến nợ xấu của hệ thống ngân hàng, từ nguy cơ lạm phát khi in tiền đến vấn đề tỷ giá làm thiệt hại mọi ngân khoản đầu tư nội ngoại, thủ phạm chính sẽ là giá BĐS trong 5, 10 năm sắp tới.
Khi không chấp nhận để bong bóng BĐS vỡ vào cuối năm 2012, Việt Nam đã mặc tình neo lại nền kinh tế tài chính vào một chu kỳ kém bứt phá kéo dài suốt thập niên còn lại.
30 tháng 11 năm 2011